为什么美国房贷规模比中国还大呢？

中国和美国房产差异

　　在美国买房的人一般会拿国内的房产和美国做对比，那么中美房产的差异有哪些呢？想必是不少出国人士比较关心的问题。和房产栏目一起来看看中国和美国房产差异!欢迎阅读。

　　中国和美国房产差异

　　1、城市与农村的差别：中国城乡差距还是比较大，美国城乡不明显。

　　在中国如果你生活在城市或者乡村，那明显是截然不同的。城市是一个相对商业集中的地方，所有的机构都在其中。经济条件要比农村好很多，平常的衣食住行也会方便许多。农村则要落后的多。美国的话不管是在纽约还是在洛杉矶，没有绝对的城市和乡村之说，每一个区域都会有自己自成体系的一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住的人提供了很大程度上的方便。

　　2、房地产相关制度：美国制度健全 中国仍需完善

　　美国在买卖房产中，会有许多第三方的协助机构，这里面有估价公司，房屋检查，公证公司，银行、经纪人制度，产权保险公司等，每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证买卖过程，每个环节尽善尽美。使房地产行业能够公平、透明、健康、蓬勃发展。

　　中国房地产事业近几年刚刚起步，仍不够完善。无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变化莫测，让人无所适从。整个房地产的投机行为远超过房地产实际需求。

　　3、产权性质：中国住宅产权有使用权限 美国永久产权

　　美国式私有制财产制，房屋的买卖包括土地，也就是说，你买房的同时也就买下了盖房子的那块地。而且美国的产权是永久性的，而中国的住宅产权是70年期限，一般商业房产期限只有50年。

　　4、房产税：美国持有环节税费征收严格 中国交易环节税费高

　　在美国，只要你拥有房子，你就要缴纳房地产税，美国通常为1-3%，每个洲都有自己不同的标准，加州大概是在1.2-2.0%之间。因此，你买房子后每年都要交房产税，变成你拥有财产的的持有成本。而中国为了抑制空屋的空置，开始在几大城市实验征收房地产税。

　　5、房源系统：美国有官方的房源共享系统 中国房产信息尚不透明

　　在美国和中国的房地产行业，有一个本质上的差异，就是他们的房源系统。在中国没有一个统一的房源，各家房地产公司，只卖自己买的房子，或者少部分关系好的同行交换房源。而美国有一个房源共享系统MLS，每一个纪纪人都把房源信息，传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子，而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样，可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠，藏污纳垢的事相对减少。整个房地产市场因此而蓬勃。

　　6、支付佣金方式不同：美国由卖家支付 中国多由买家支付

　　在美国房地产买卖时，佣金一律由卖方负担，屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时，卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得金钱的一方，而买主是付钱的一方。在中国正好相反，由买方支付佣金。

　　7、房子概念不同：中国买房多为公寓房 美国买房多为独立房

　　在中国，所谓买房，指的是买公寓房。而在美国，买房一般是指二手房，独立房。这里特别要强调的是，美国的独立房，并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多，但美国的独立房中也有非常老旧，需要修缮的房屋，称这些独立屋为别墅，似乎不太恰当。同样是独立屋，可以是上千万美金的豪宅，也可以三、五万的破烂房子。 在美国除了独立屋之外，还有一种房子叫康斗，或城市屋，这是一种由两户以上连着墙的房屋也可叫做连排房屋。这类连排屋的价值比独立屋低得多，因为它占有的土地面积比独立屋小得多。当然也要看房子所在的地点和城市的等级。我们在这里所谓的比较， 连排屋比独立屋便宜，是指在同一地区。在美国房屋的价值取决於两项，土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

　　8、房贷政策不同：美国可选固定利率 中国多为浮动利率

　　在美国贷款买房，绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。美国的贷款也有浮动利率，但用的人很少，因为贷款人要自己承担利率上升的风险。在美国不论你用什么方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。除非是房价贬值，你的房价还不了银行的贷款，你需要补足差额，银行就不会同意你重新贷款。在中国贷款是采用浮动利率，按照市场的变化，购房者需自己承担利率变化的风险。我对中国的贷款市场并不了解，但目前尚未听到哪位购房者可以重新贷款的消息。恐怕是因为使用浮动利率的关系，所以无需重新贷款。

　　还有一个有趣的问题是在美国叫贷款，而在中国叫按揭。另外美国房屋贷款没有“限贷”政策，但对外国人贷款购房的首付比例要求较高，有的要求达到50%，而对本国公民则一般要求20%首付比例。

　　9、美国买房利息可抵个税

　　在美国购买房子后，你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。美国的税赋比较重，如果你年薪五万，购买价值四十万左右的房屋，贷款三十万，每月要支付贷款约一千八百元，其中利息平均一千五百块，一年是一万八千块，在年终报税时，扣除一万八千块的利息，你的报税基数就降低为三万二千，节省了很多。

　　10、计算房屋面积的尺度不同

　　在美国用平方英尺来计算房屋的面积，而中国是用公制平方米，1平方米等于10.764平方英尺。

　　以上是我精心整理的中美房产差异，希望可以帮到您。

谁能给系统的解释下美国次贷风波是怎么回事？

美国次贷风波 危机在爆发的时候往往显得十分突然,但是引发危机的线索,却往往是在蕴含着风险的繁荣阶段就积累下来的,美国的次贷风波就是如此。 从上世纪80年代末、90年代初以来，美国房地产经历了长达十几年的繁荣。住房销售量不断创下新纪录，房价也以每年增幅超过10%的速度攀升。从经济增长的动力看,2000年美国纳斯达克股市泡沫破灭之后，美联储一直保持相对宽松的货币环境,刺激了房地产市场的繁荣,现在看来,也常常被批评为“用一个泡沫,替代了另一个泡沫”。正由于此,在主流的金融机构都对次贷风波不以为然的时候,在任期间一直保持宽松货币政策的格林斯潘,则一直强调次贷风波很可能演化扩大为更大范围的金融危机,可见

美国房屋和中国房屋的区别吗

本文将基于华人地产网 Huarenhouse 对于在美买房置业的经验，作出详细解答。 中美两国房屋的差异可以说是十分巨大的，对于对美国房产市场不熟悉的中国买家来说，提前做好信息储备是至关重要的。第一步就要了解下美国与中国的房地产有何不同。今天就为大家讲解中美房地产市场的差异。 一、房产制度 美国：制度健全。在美国买卖房屋中，有许多的第三方机构协助买卖房屋的进程，包括估价公司、房屋检查、公证公司、银行、产权保险公司等，每一个机构发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，使房地产行业能够公平、透明，健康、蓬勃的发展。 中国：房产制度还需完善。无论是中介制度还是买卖过程，都存在较多问题。政府在不同时

英美两国房贷利率超过中国,为何没有出现提前还贷潮?

虽然英美两国的房贷利率相较于中国确实较高，但是出现提前还贷潮的情况取决于多个因素。首付比例不同、不同的购房文化、利率波动较小可能导致英美两国未出现提前还贷潮的三种原因，如下：
1、首付比例不同：英美两国的首付比例较高，很多人需要进行更多的储蓄才能购买自己的房子，而首付越高，房贷负担就越小，相应的还款压力也较小，提前还款的可能性也就降低了。
2、不同的购房文化：在中国，购房已经成为一种炒房现象，很多人购房的主要目的是为了炒房，而非住房。相比之下，英美两国较为重视住房的实际使用价值，因此在购买房产时，会以居住需求为主要考虑因素，而非投机收益。这也导致了两国购房思路与中国有较大差异，人们更多的是希望能够长期稳定居住，因此提前还贷的可能性较低。
3、利率波动较小：英美两国的货币政策较为稳定，利率波动相对较小，因此在购房时对于利率的影响并不会过于担心。相比之下，中国的货币政策波动较大，利率上升较快，大部分人在购房时往往会比较注重利率情况，因此一旦利率上升，很多人就会选择提前还贷。

中国这个指标一公布为什么美国

盛顿邮报1月11日报道，2018年中国的零售总额可能达到5.8万亿美元（约合人民币37万亿元），预计将会和美国持平，甚至超过美国。而十年前，这一数字仅为美国的四分之一。

这将是有史以来的首次，也是中国成为经济超级大国的又一标志。

有趣的是，华盛顿邮报应该不用“预计”了。1月18日，中国国家统计局公布了2017年经济数据，2017年中国社会消费品零售总额达到36.6万亿元，已与美国基本持平，考虑到中国比美国快得多的零售总额增速，2018年零售消费超过美国已毫无悬念。

需要指出的是，这里的“零售额”指的是被消费者购买用于消费的商品总额，区别于被公司购买用于生产经营的商品总额。

那么，为什么零售消费这个数据这么重要，竟能成为经济超级大国的标志？

文丨陈经 瞭望智库特约宏观观察员 科技与战略风云学会会员

本文为瞭望智库原创文章，如需转载请在文前注明来源瞭望智库（zhczyj）及作者信息，否则将严格追究法律责任。

1

美国零售消费怎么就被中国追平了？

美国虚的太多！

美国目前GDP约为18万亿美元，是中国的约1.5倍。

中国经济一直为人诟病的一点是，GDP构成中投资太多、消费太少。以致经常有国内外经济学家呼吁中国应该减少投资占比、提振消费。

因此直觉上，我们一般认为美国的消费数据应该比中国高不少才对。为何2017年两国的零售消费却基本持平呢？

这是因为，美国的GDP虽然较高，其中占比高达70%的消费也比中国高得多，但美国的消费GDP有太多“虚拟”成分，并不是真实的消费数据，最典型的就是美国的“虚拟房租”和服务业——

*在美国GDP构成中有一项叫做“虚拟房租”，占比高达约10%。

它的意思是，即使是自住房，也要计算租金放进GDP里，相当于“业主史密斯向租客史密斯3000美元一月出租房子”。也就是说，这3000美元租金是虚拟的，并没有真实发生。但一些经济学家认为，房子既然住了人，就等于有消费行为发生，就要统计进GDP。

包括美国在内的世界很多国家普遍将“虚拟房租”纳入GDP，但中国还没接受这种统计方法，只是统计了真实发生的消费交易。

*美国服务业占GDP的比例高达约80%，中国约为50%。

服务业顾名思义，就算有真实交易发生，也不会对应到实物商品，而主要是为人与人的“互动环节”支付费用。服务业产生的GDP就不如工业、农业来得实在。

而按照中国国家统计局的标准，社会消费品零售总额必须有对应的实物商品，只有一种例外，就是餐饮服务消费。其实餐饮消费也有吃喝的实物对应，但最后买单时隐含了一些服务费，强行与实物吃喝分开也不方便，就把这个服务费也统计了进来。

因此，美国GDP虽然比中国高，但比重较大的服务业以及所谓的“虚拟房租”等虚的成分也较高。如果单纯考虑消费者真金白银购买的商品零售，美国的优势并不明显。

因此，在与实物生产消费相关的“社会消费品零售总额”这个数据上，中国与美国持平并不奇怪。

2

零售消费为何是经济超级大国的标志？

比GDP更靠谱！

以往，我们在对比中美经济数据时，一般将两国GDP进行对比。

其实这是不太合理的。

因为两国GDP的统计标准差异太大，库叔之前在《中美经济的差距到底有多大？大国博弈，从来不只是在沙场！》一文中曾详细提到过。

懂行的经济学家其实也不太看重GDP这类较虚的数据，一般关注的也只是GDP增长率。

也就是说，GDP并不靠谱，那能反映真实经济状况、可用于两国比较的靠谱数据有吗？

当然有，零售总额就算一个，靠谱的“零售总额”数据有三大特性——

一是可比性。美国统计局公布的“Retail and Food Services”（零售及食品服务，一般简称为“零售销售”）数据很有参考价值，和中国对“社会消费品零售总额”的定义基本可比。

从上表中可以看出，美国类似中国2017年“社会消费品零售总额”的数据为57564亿美元。各分项的数据也有，美国是按交易发生的店铺类型进行分类统计。各大类分别是：

“汽车以及部件零售商”11860亿美元；

“家具与家居装饰店”1158亿美元；

“家电与电子产品店”981亿美元；

“建材店”3784亿美元；

“食品饮料店”7189亿美元；

“健康与个人护理店”3315亿美元；

“加油站”4557亿美元；

“服饰店”2612亿美元；

“运动、书籍、音乐店”855亿美元；

“综合型超市”6917亿美元；

“杂货店”1302亿美元；

“无店铺零售”6250亿美元。

这些加起来正好等于50780亿的“消费品零售总额”，再加上6784亿的“餐厅酒吧”消费，就是57564亿美元的“社会消费品零售总额”。

二是全面性。美国零售数据是按照店铺类型进行统计的，更具有可行性，科学而周密，除了违法的毒品、赌博等地下经济不能统计之外，其他都会被算进去，甚至连游动摊贩也不放过。

三是真实性。零售总额这个数据很实在，是一家家店铺统计出来的，面对的是最直接的经济活动，是一国经济活力最直接的体现。公司与机构的经营活动虽不在统计之列，但从人类社会的经济意义来说，公司搞生产的最终目的也是为了让人们消费，所以消费数据更为根本。

这样看来，因为有商品实物对应，各种实物社会商品的生产与消费统计能多渠道互相印证，不太好伪造高估，零售统计也就比GDP数值要靠谱得多。

3

美国为何对中国零售消费赶超如此紧张？

大国竞争重要信号！

一直以来，美国人非常看重零售数据，此前包括苏联、日本等在内的国家，也没有哪一个能在这项数据上挑战美国，所以美国人更是深深地把这当成是经济超级大国的标志。

苏联的GDP总额曾一度达到了美国的70%，但若说到零售消费，差距立马就出来了，因为苏联商品短缺现象明显。

美国也借此卖力宣传苏联的消费困境，用美国丰富的消费品来说明“资本主义物质生活”的优越性。由此激起了苏联民众对物质消费商品短缺的不满，这也确实成为苏联崩溃解体的重要原因之一。

日本在90年代早期GDP总额也达到了美国的70%。但是同样论起零售消费数据，也被美国狠狠碾压了。

日本国土太小，人口也比美国少得多，与美国差距仍然很大，住房、汽车、食品等大宗商品消费都是没法和美国比的。

日本高涨的GDP更多的是汇率升值与泡沫经济的特殊现象，后来果然破灭了，现在GDP也只有美国的四分之一。

巧合的是，2017年中国GDP（按最新统计82.7万亿人民币以及2017全年平均汇率6.6计，合12.5万亿美元）正好达到了美国18万亿美元的70%。

但中国不是苏联、日本，中国在零售消费方面真有实力与美国较量，美国不得不重视中国的消费表现。

相比美国，中国的零售消费有很多亮眼的表现。

比如，2017年中国汽车销量高达2900万辆，大幅超过美国的1725万辆。

再比如，中国的“网上零售额”大幅超越美国。2017年中国网上零售额71751亿元，比上年增长32.2%，增速比上年加快6.0个百分点；实物商品网上零售额54806亿元，增长28%，占社会消费品零售总额的比重为15%。

中国网上零售额已经不小了，但增长还在加速，未来有更多想象。美国2017年网络零售额4450亿美元，还不到中国的一半，预计未来三年平均增速也只有12%。

更为重要的是，中国的零售总额数据虽然与美国持平了，但还是被低估了。

首先，中国的零售消费统计比美国要粗放。

中国零售消费统计中，有个专门的名词叫“限额以上”，限额的意思是，批发年销售2000万元，零售年销售额500万元，餐饮年收入200万元以上。“限额以上”的企业，数据相对准确。“限额以下”的由于现实原因，就没办法准确估税，只好简单估计甚至一刀切了，但一般认为“限额以下”都是低估。

其次，中国餐饮业营业额也是被明显低估了。

2017年中国餐饮业营业额39644亿元（合6000亿美元），比美国的“餐厅酒吧消费”6784亿美元低一些。

但仔细计算就会发现，中国这个数据是被严重低估的。因为按照这个数据，中国人均年餐饮消费仅2860元，人均每天还不到8元。这就有点与现实不符了，很多白领日常在餐厅吃饭每顿就能消费20元左右，而这根本还不算饭局。

要知道，中国人的饭局消费是非常火爆的，从消费行为来看，是比美国人还常规的行为，现在跟亲朋好友约个饭根本不算大事。而美国人搞个饭局就算是一件大事了，还得准备正装。

但中国人吃喝开发票的并不多，所以大量营业额不能统计上来。

从各类消费数据看，中国毋庸置疑成为唯一比肩美国的国家。

因此，美国媒体对中国零售总额超过美国，远比“中国购买力平价GDP超过美国”要重视，这是美国人务实的表现。

美国人知道，中国在消费上发起的挑战，比起曾经的苏联或者日本，更为触及美国的痛点。

4

为什么未来中国零售消费能狂甩美国？

厚积薄发，潜力巨大！

未来，中国的零售总额必然会把美国甩在后面，这是由以下几个主要因素决定的。

一是两国的生产模式。

虽然美国重视实物商品消费，但由于全球化的影响，美国制造业占经济的比重越来越低。美国消费者其实是靠购买全球生产的商品支撑着世界最高的消费额。

而中国不但主要靠自己生产，还大量生产实物商品出口全球。

进口中国产品最多的就是美国，按中国海关总署的统计，2017年中国对美顺差创历史新高至2758亿美元。美国也在一直呼吁缩小中美贸易逆差，中国可借此将巨大的产能更多用于国内消费。有生产力为基础，中国零售消费增长的限制因素要少一些，比美国要容易。

而美国零售消费增长的压力大得多，既要缩减贸易逆差，又要扩大零售消费提振经济，方向自然是“制造业回归美国”。

奥巴马已经提出了这个目标，特朗普更是将制造业作为最重要的发展目标之一。但美国社会脱离制造业已经很久，劳动力普遍不适应商品生产，美国要重振制造业困难重重。

二是两国民众的消费模式。

中国居民贷款近年来增速比较快，主要是房贷。

2017年末房贷余额达到了21.86万亿，比上年增长14%。2016年末贷款余额19.14万亿元，比上年增长35%，全年增加4.96万亿。

因此，很多人认为，中国居民的钱都去买房了，房价高涨让中国人未来没钱消费。

但其实，2016、2017年中国零售总额增长率仍然在10%以上。需要注意的是，买房款并不计入零售消费，买房带动的家具、装修消费会计入。中国民众主要还是买房需要贷款，其它如车贷、消费贷并不流行。

中国零售消费并不是靠借贷增长的，靠的是民众实打实的收入增长。中国零售总额的增长不需要靠借贷，从过去的历史看，只要正常发展，零售总额的增长问题不大。但是也应该看到，房地产价格的高企也确实对居民消费带来了一定的挤出效应，这一点不容忽视。

而美国民众却早已深深地陷入到透支消费的泥潭中。

2017年6月，美国个人消费者信贷规模达3.85万亿美元（这不是房贷，美国居民房贷余额约10万亿美元），比中国居民的房贷余额还多。

2016年每个美国家庭平均欠下8377美元的信用卡卡债，比2015年上涨6%，美国很多人过着日常随意刷信用卡，发了工资悉数还信用卡的生活。不少人周转不过来，甚至负担不起信用卡的最低还款额（其实只还最低还款额已经是上了信用卡公司的恶当），发生违约，卡债迅速上涨。2017年4月，美国国内信用卡违约率跳涨至3.31%，较去年同期相比涨幅高达13%，创下2013年6月以来的违约率峰值。

因此从消费模式来看，中国民众扩大实物消费更为顺畅，只要正常多赚钱就行了。而美国民众透支消费的行为不仅增长不易，也蕴含着危机。

三是两国民众的增收潜力不同。

2017年中国人均可支配收入仅25974元，比上年名义增长9.0%。这个数据其实特别低，不要说和美国比，就是和一般发展中国家比都不算好。

中国农村居民人均可支配收入13432元，这个数值只比印度和越南的人均收入高一点，而这两国的人均GDP都不到中国的四分之一。

2017年全国居民人均可支配收入中，排名后20%的“低收入组”，人均可支配收入仅5958元，按一家四口两人有收入计，工作人口月均收入仅990元。而排名前20%的“高收入组”人均可支配收入也只有64934元，按一家三口两人工作计，工作人口月均收入也只有8100元。

粗略地说，普通美国人每月挣的美元和中国人挣的人民币数值相当，但差一个6倍多的汇率。

中国人的收入数据每年都在高速增长，对美元汇率也重回升势。提升中国普通民众的收入，是中央政府与各地方政府的最重要的任务之一，中国人的增收潜力显然很大，相应的零售消费也会跟着进一步水涨船高。

零售额是中美两国最直接可比的统计数据，有相对可靠的统计手段。两国高达5万多亿美元的实物商品零售额，是两国经济超级大国地位的有力证明。

之前人们普遍关注中国GDP能何时追上美国，按照预期大约是在2025-2030年，但到了那个时候，中国的零售额数值大约已经是美国的两倍左右了！

可以预计，随着全球对中美消费数据的关注度越来越高，不用等到中国GDP超越美国，人们就已经能深深感受到中国经济的全球影响力压过美国了。