英国央行称目前有迫切需要增加投资基金的韧性，如何解读这一言论？

昨晚美股涨跌如何涨跌情况

截止收盘，道琼斯指数上涨216.24点，涨幅0.64％报34189.25点；标普500指数上涨13.63点，涨幅0.34％报3983.24点；纳斯达克综合指数上涨69.43点，涨幅0.64％报11001.11点。 纽约商品交易所2月交割的黄金期货价格上涨19.90美元，涨幅为1.1％，收于每盎司1898.80美元，创4月29日以来的最高收盘价。纽约商品交易所2月交割的西德州中质原油（WTI）期货价格上涨98美分，涨幅为1.3％，收于每桶78.39美元。按照最活跃合约计算，WTI原油期货已录得连续第六个交易日上涨，为2月份以来的最长连续上涨时间。 热门中概股周四涨跌不一，纳斯达克金龙指数收涨约0

稳楼市，央行、银保监会再次发声！信息量大

时隔一周，监管部门再次发声稳地产！

2022年11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。

会议强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

同日，人民银行行长易纲在2022年金融街(000402)论坛年会上讲话称，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，我们配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，我们出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。最近我们扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。

11月以来，稳楼市政策频出。

11月8日，交易商协会发布《“第二支箭”延期并扩容 支持民营企业债券融资再加力》，推出针对包括房地产企业在内的民营企业发债融资计划，预计规模可达2500亿元，后续视情况进一步扩容。

11月11日，央行、银保监会印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从房地产融资、保交楼、风险处置、消费者权益、金融管理政策和住房租赁等六大方面出台十六条具体措施。

11月14日,银保监会、住建部、人民银行联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,允许商业银行按市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

政策密集出台背后，是我国房地产市场尚未走出底部区间的现实。考虑到政策生效一般有一定的滞后性，稳楼市组合拳的效果仍然有待进一步观察。国家统计局11月15日公布的数据显示，1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。1—10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

东方金诚首席宏观分析师王青对21世纪经济报道记者表示，数据显示，近期房地产市场持续处于低迷状态，不仅楼市“金九银十”成色不足，而且进入11月以来，楼市筑底走势仍在延续，头部房企信用风险也在持续暴露。

就宏观经济而言，除疫情带来的短期波动外，房地产低迷是2021年下半年以来经济下行压力的一条主线。接下来为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性。这也是四季度及明年初稳增长、防控风险的一个主要发力点。在他看来，尽管11月份1年期和5年期LPR报价均维持不变，但与房贷利率挂钩的5年期LPR年内仍有下调空间。

稳楼市重在稳预期

楼市回暖的关键究竟是什么？

记者采访的多名业内专家表示，稳楼市要从供需两侧发力，供给端要畅通房企尤其是民营房企的融资渠道，资金链不断裂才能“保交楼”，需求端则要提振居民对楼市、对未来的收入的积极预期，这两点是提高居民入市意愿的关键。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，房地产“金融16条”和央行“第二支箭”旨在推动房地产融资环境正常化，重点要加大对民营房企的融资支持，这对恢复和稳定房地产全链条各项融资、保障开发和竣工所需资金到位至关重要。

另一方面，阶段性下调房贷利率下限、调整部分热点城市的限购限贷政策、降低首付比例等相关举措都有利于刺激居民的购房需求，但至关重要的一点是，老百姓(603883)对未来收入和工作前景的积极预期迫切需要恢复，这是房地产需求端回暖的关键一环。

一位资深地产人士也对记者表示，当下楼市面临的问题已经不仅仅是房地产行业问题，更多是居民对经济收入的预期问题。

10月9日，中国人民银行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，居民对当期收入的感受以及对未来收入的信心均有所下滑，居民收入感受指数降至2020年二季度水平，未来收入信心指数降至2020年一季度水平。对未来不确定性的担忧使居民倾向于增加储蓄，消费和投资的倾向下降。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对记者指出，今年以来，房地产市场深度调整，购房者、房企市场预期均偏弱，供需两端表现均不及预期。一方面，我国中长期住房需求释放动力减弱，房地产行业正在告别高速增长的时代。另一方面，短期多个因素亦制约着行业恢复，一是宏观经济下行压力下，居民收入预期降低，购房意愿下降；二是多地疫情反复，在客观上对楼市交易产生不利影响；三是在市场下行阶段，部分城市出现房价下跌预期，加重购房者观望情绪；四是购房者对期房烂尾的担忧并未完全消失；五是部分城市政策存在放松预期，购房者观望情绪较重。

陈文静认为，尽管当前楼市氛围仍显沉重，但政策传导到需求端的积极效用会逐步显现。11月以来多个监管部门接连释放重磅利好，为房企、购房者提供更多资金支持，对修复供需两端市场信心将起到积极作用。短期来看，市场回暖的关键仍在于需求端置业信心和预期的恢复，而需求端预期好转仍依赖于宏观经济的修复、防疫形势的变化等方面。

她预计，随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，或将带动市场信心进一步恢复，但传导到需求端仍需时间，短期市场依然有压力，未来宏观经济、疫情防控等逐渐好转后，市场有望逐渐企稳。

事实上，楼市的积极信号也正在逐步显现。上周美的置业、新城控股(601155)获得交易商协会融资支持，分别申请的150亿元储架式融资已获受理，成为继龙湖集团之后，第二、三家获得交易商协会融资支持的民营房企。此外，上周5家公司发布境内债，包括华润置地、招商蛇口(001979)及其他地方城投公司。

外资加码布局中国房地产市场

有意思的是，正是在楼市低迷的今年，包括黑石集团在内，贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德、博枫等知名国际开发商、资管公司，加速在中国拿地、布局项目，投资路径涉及写字楼、商业CBD中心、长租公寓、物流园区、旧城改造等多个领域。除此之外，外资还开始在土地市场拿地，在债券市场收购出险房企境外债以及低吸高抛房企股票以套利。考虑到中国房地产市场目前仍然低迷，外资频频出手被一些人认为是“抄底”行为，但也有业内人士认为这是中国房地产市场即将走出底部的信号。

针对外资对我国地产行业的积极布局，中指研究院企业事业部研究负责人刘水向记者解读称， 外资机构具有较强跨周期经营能力。具有潜在的盈利价值是外资进场投资的根本标准，主要整体市场稳定、行业具有发展潜力、当前资产价格有优势等都是评判标准。此外，外资具有全球化视野，经历过多个国家房地产市场周期变化，善于跨周期经营，规避周期性风险，在市场低迷期积极进入。

另一方面，我国房地产相关资产价格水平较低。当前我国房地产市场处于深度调整，行业资产整体流动性较差，资产价格相对较低。一是土地价格，重点城市土地招拍挂成交，许多地块溢价率很低，甚至底价成交，近期300个城市住宅土地成交溢价率不足2%，处于近年的低位。二是上市房企股票价格较低，上市房企股价平均市盈率在5左右，市净率低于1，均处于较低水平。三是持有性商业物业价格较低，短期宏观经济乏力，疫情及消费影响，导致商业物业价格较低。

他强调，长远来看，中国的房地产行业具有持续发展的确定性，当前只是处于必要的调整阶段。我国经济还能维持中高速增长，城市化率还有提升空间，驱动房地产还能持续发展。中国整体经济具有韧性，对商业地产的需求不会间断，特别是物流、租赁等房地产细分领域具有良好的发展潜力，因此当前受到境内外资本的青睐。

11月18日，诸葛找房数据研究中心发布《外资大举在中国市场拿地、收购 静待长线价值兑现》的专题报告。《报告》称，本轮外资大举布局中国房地产，具有以下三大特征：一是外资及港资更倾向于布局核心一二线城市，对三四线城市鲜少关注；二是外资港资布局中国房地产市场并不看重传统住宅，而是对产业园、物流园、仓储等更为青睐；三是资管类公司以及一些不良资产投资公司更倾向于购买中国出险房企的债券、股票等，试图低买高卖进行长线投资。

《报告》认为，对于外资港资企业来说，在中国房地产市场探底时期大举布局，一定程度有助于提振市场对中国楼市的信心。11月份以来，中央对房地产市场的政策支持上升到空前高度，从启动“第二支箭”支持民营房企发债，到重磅出台“金融16条”救市，对于提振行业信心效果显著，中国房地产市场有望逐步迎来转折时刻。预计在地产行业进入复苏周期后，这部分“抄底”的外资港资企业将会获得收益回报。

英国脱欧后，英国房产投资是否会有影响？2019年英国房产是否还值得投资？

英镑兑美元汇率已跌至最低水平

英镑兑美元目前已跌至自1985年以来的最低水平。在欧盟公投之后，许多国际房地产买家已经利用了2016年脱欧创造的低汇率机会，但英镑现在的进一步走弱引起了新的兴趣。

考虑到自2016年第一季度以来伦敦中心区域（Prime London）的房地产价格变化，以及汇率调整，如今以美元计价的买家在2020年3月购买的一百万英镑房产的价格比2016年第一季度减少22％，以人民币计价的买家如今则减少了16%。

作为当今仍在使用的最古老的货币，交易量第四高的货币，也是世界上持有量第三大的储备货币，英镑具有不可否认的实力。

但专家表示，因英镑反弹空间潜力大，所以这样的汇率机会可能不会永远持续下去，如有投资计划要趁早做打算。

英国房产的黄金窗口期

英格兰银行最近一次降息使英国的利率创历史新低，徘徊在零上方，为0.1％，紧随其后的是新的抵押贷款利率。

这为新买家（尤其想要是购买现房的买家）提供了切实的黄金机会，因为借贷成本低，可以以较低的风险以及成本购入。

来自英国蓝莎置业集团的专家称 “对于已经申请了英国房贷的客户，目前状况非常利好，我们许多客户因为利率下调立即节省了一部分资金。目前尚不清楚央行基准利率维持低价的时间有多久，因此，我认为现在是本地和国际客户审查其选择并获得有利贷款条件的好时机。”

安全有效的长期投资

伦敦房产均价在几个关键时间点的走势

（从左至右时间点的发生事件分别为，95年-01年互联网泡沫事件，“911"事件，7/7伦敦爆炸案事件，2008年金融危机，以及2016年脱欧公投）

从历史上看，即使经历了经济困难时期，伦敦房产依旧是是长期的有韧性的投资。根据最新住宅预测报告，市场也显示出越来越多的租户对新房的偏爱。再加上新建物业的较低维护成本，可能最终对收益产生积极影响。

“家” 才是保护你财产最安全的地方

过去25年各类商品上涨情况（1995-2020）

（从左至右纵行分别为：伦敦中心区域房产，英格兰以及威尔士区域房产，黄金，白银，原油，富时100指数，铜，英国消费者指数，咖啡，铝）

从上图可以发现，在1995年初至2020年之间，伦敦市中心（PCL）的主要房地产价格表现优于股票和一系列大宗商品，而且这还没有涵盖到最近几周的动荡所产生的全部影响。

伦敦中心区域房价在25年间增长458％意味着它是表现最好的资产类别，其次是英格兰大区域和威尔士的房地产，在过去的25个世纪中增长了357％。

住宅市场表现如此出色的原因与人口统计和经济状况息息相关。英国蓝莎表示，从广义上讲，英国房产市场需求远远超过了供应，而且这种平衡似乎不太可能在不久的将来以其他方式倒退。通过将这些基本原理应用于决策，人们将有更多机会看到当前房产市场正处于难得一遇的黄金窗口期。

基金究竟有哪些类型？

基金按照不同的标准可以划分为不同的种类，比如根据基金投资对象的不同可以分为货币型基金、股票型基金、混合型基金、债券型基金等；如果按照组织形态进行划分，又可以分为公司型基金和契约型基金；根据基金是否可以赎回或者增加，可以分为开放式和封闭式基金。

什么是“私募基金”？购买基金时有哪些问题需要注意？

什么是“私募基金”？

所谓「私募」，就是非公开发行。

举个例子，比如公募发行的话，可能会在报纸上，电视上，合作银行的每个网点都会挂横幅进行大规模宣传，大家就能知道这是哪个公募基金在发行，而且肯定会有超过 1000 位投资者来购买。

但私募基金不进行公开发行，在全世界基本上都是通过小规模的交流来发行，一般来说一个私募基金产品不会超过 200 个投资者，所以私募基金在公众眼里才那么「神秘」。

私募基金的由来：

私募基金最早起源于 19 世纪的英国，学过历史的同学都知道，那时候英国在世界的很多地区都有殖民地，因此被称为「日不落帝国」。

英国一些居民有了钱想投资增值，但英国本土的投资机会很有限，而且交通和通讯科技都比较落后。

这些居民就把钱放到一起，交给一个有能力了解外面情况的人或者机构，让他们帮忙投资，私募基金的雏形就这么出现了。

我们来把时间的指针拨到 1946 年，美国有一个机构叫：美国研究发展公司，它成立了最早的正式私募股权投资公司。

当时在美国有一些类似于中国现在的情况，中国现在的情况是中小企业很多，但能够获得融资的渠道非常少，而且获得融资是比较难的。

美国当时的小企业融资同样也很困难，后来美国政府就出台了小企业投资法案。

就是说给小企业投资的公司，可以得到政府比较优惠的贷款支持，而且在税收上也可以享受优惠。

从此，美国开启了私募基金的时代。

上个世纪六十年代，由这些私募股权投资的公司开始上市，到 1968 年这些私募股权投资的公司上市数量到达了上千家，带来了巨大的财富效应。

听完上面的私募历史，大家应该对私募基金的起源有所了解了。

我这里简要说一下私募基金的种类，它主要分两大类：一类是私募证券基金，一类是私募股权基金。

而私募股权基金又分为三种，一种是风险投资，一种是产业投资基金，一种是并购投资基金。

像大家平常听到比较多的新闻，什么明星基金经理从公募跳槽到了私募，那基本都是指私募证券基金，俗称「阳光私募」。

阳光私募最关键的就是合理合法的操作，让大家可以享受到私募运作的好处来获取收益。

私募基金的种类

私募的运作模式：

私募股权基金的运作模式是股权投资，即通过增资或股权转让获得非上市公司股份，并通过股权增值转让获得利润。

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购买私募基金时需要注意些什么？

通常很多人在购买私募基金时都希望既要获得更高的收益，又要产品绝对安全，其实这是不可能的，任何投资产品都存在一定的风险，即便是银行存款，都没有完全保本这么一说，只能说是由于国家为其提供的信用背书，让我们觉得非常安全而已，但理论上都是存在一定的风险。因此，我们常说风险与收益一定是成正比的，我们要平衡的就是那个临界点是否是自己能够承受的点而已。

1.投资私募基金时，一定要注意选好基金经理人。为了判断他的技术是否可行，我们可以分析他过去管理的基金的业绩。在正式投资之前，必须对基金经理有一定的了解。

2.我们还需要找到信托公司。在中国，私募基金大多通过信托公司发行，投资者将资金委托给信托公司。在资金安全方面，证券公司的资金账户到交易账户、资金账户到客户账户没有第三流向。总之，如果信托公司破产，那么基金资产仍然属于基金持有人，这与信托公司无关。

3.根据个人情况选择投资的私募产品类型。私募基金主要投资股票、债券、基金、央行票据等，目前部分信托平台私募产品还可以投资股指期货，部分通过有限合伙发行的私募产品投资范围更广。

4.私募基金投资最低申购金额。民间资金的投资额不应低于100万，这是一个刚性标准。根据《私募办法》，私募合格投资者是指具有相应风险识别能力和风险承受能力，单个私募基金投资金额不低于100万元的投资者。私募基金之所以设置100万这样的门槛，是为了提高投资者的风险识别能力，保护广大投资者的利益。

购买私募基金时，不能有以下误区：

• 误区一：短期排名靠前的私募基金就是好基金

• 误区二：明星基金经理管理的阳光私募好

• 误区三：私募公司规模越大 越值得投资

• 误区四：银行的产品是不是最安全？殊不知，银行是不具备发行任何基金产品的资质的，无论是私募还是公募，银行承担的只是一个销售渠道的角色，利用自身拥有的密集的网点覆盖、大量的客户资源，以及客户对银行的盲目信任开招销售工作，赚取中间业务收入而已。产品并不是自己的，也不参与管理，对风险毫无把控能力。

• 误区五：政府的项目是不是最安全？还有很多投资者比较倾向于那些打着政府工程、国家担保的PPP产品，认为国家的就是安全的，殊不知国家现阶段根本不允许地方政府进行举债，因此这样的项目是根本不存在的。

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总结：

私募领域，作为初入中国市场的一个新兴领域，很多人对他还是懵懵懂懂，如果想去尝试的话，不妨先找一个专业的去了解清楚再说，尽量不要想当然的涉足其中。

我们需要真正的自己动脑思考，自己搜集真实的信息，最后自己为自己的钱负责。