上海 1 月新房卖了全国第一，中介称上海真不缺购买力「疫情三年，涨回来只用了一周」，哪些信息值得关注？

为啥上海新房不愁卖？现在是买房的时机吗？

一、因为稀缺房以地为托，地以稀为贵啊，他的房子所溢附的土地，所享受的服务配套极为稀缺，18亿亩耕地红线要求下，上海内中环的土地啊，早已经开发在即，土地枯竭且不可再生，不可再生的土地啊，价格会以指数级上涨，寸土寸金。

据图可知，上海房价仅次于北京，直线上

二.更重要的一点啊，您购买一套上海的房子，享受到的上海优质的交通、商业、医疗、教育、人文生态配套以及良好的个人发展机会都极其稀缺，不可复制。这些配套增值服务啊，构成了摩登房价的重要部分。

三.您所购买的房子中，40%是土地成本，10%是税费，还有35%的建筑成本，包括钢筋、水泥、混凝土、砂石、融资利息、工人工资、运营等成本，以及约15%的开发商毛利。据专业统计，近十年来啊，上海地下楼板价涨幅了三倍左右，近20年来啊，建筑工人工资涨幅六倍。

四.上海人口众多，有需求的优质人口不断流入，且在未来，新落户的高学历人口啊，以及引进的各类人才，又为新的居住需求提供长期动力，总体住房需求非常旺盛。

至于在上海买房吧。并没有适不适合这一说法，最主要的还是要看个人的经济能力吧。 现在上海那边的房价特别贵，在买房的时候肯定要有充足的资金才可以，如果说个人没有充足的资金，那在上海买房肯定是非常不合适的，但如果现在经济条件还可以也能够承担贷款，那买房还是比较合适的。上海的经济发展特别好，在上海购买一套房子也是具有很好的升值空间的，如果大家想在上海买房，还是要了解清楚具体房价的。

上海新房环比涨幅全国第一，当地的房价为何会这么贵？

因为上海本身就是全国数一数二的一线城市，这个地方的人才吸引能力也非常强，很多人都会希望能够在上海买房。

从某种程度上来讲，不管上海的房价有多贵，因为我们国家的人口数量非常多，所以能够在上海买得起房子的人也非常多。这是一个非常现实的问题，即便很多工薪阶层根本就不可能在上海买房，但这个社会上总会有人能够支付得起上海的高昂房价。对他们来讲，因为他们会把在上海买房的行为当成固定的投资行为，上海的房产本身也有着一定的保值作用，所以上海的房价才会出现环比上涨的情况。

上海的一手房的环比涨幅全国第一。

在8月份的时候，几乎所有的城市的一手房和二手房都出现了环比微跌的情况，但上海的一手房的环比涨幅竟然排在了全国第一的位置。在此之前，上海的房价本身已经能够排到全国前3了，所以大家很难想象上海的房价能够继续上涨，这个情况也会进一步拉大普通人在上海购房的难度。

上海的房子本身就非常稀缺。

虽然上海的面积非常大，但对于那些在上海工作与生活的人来说，能够在上海买房是很多人梦寐以求的目标。特别是对于年轻人来讲，如果一个年轻人有相应的经济实力的话，年轻人会非常乐意在上海定居。从某种程度上来讲，正是因为上海有着无与伦比的人才吸引能力，所以有能力的人都会选择到上海买房，这个方式也会推高上海的房价。

最后，除了上海之外，包括深圳和北京在内的这些城市的房价也非常贵，即便这些地方的房价已经达到了均价10万元以上的程度，愿意在这里买房的人的数量也非常多。

上海豪宅市场回温：95后中介视频卖掉了5700万豪宅

“挂牌三年草长得半人高的别墅也卖了”，作为一名上海豪宅经纪人，王玮近期明显感受到豪宅市场的回暖。在上海疫情平稳后的两个月内，他接连经手了两套超3000万元的豪宅。

5700万元豪宅视频连线直接成交

王玮是95后，目前在太平洋房屋任职，从入职到专攻豪宅业务，其在中介行业任职仅3年，但在今年疫情后，他一举拿下了5700万元的别墅大单。

“三年前，我转来浦东北蔡这边的门店，当时跟着师傅去看周边挂牌的别墅，印象很深，有一套院子里的草长得半人高，在我们这一挂就是三年，今年6月份这套别墅我们也卖出去了。”

就其个人而言，在上海疫情平稳后，他一连经手了两套超3000万元的豪宅，其中一套约5700万元。

王玮回忆，这套房子于今年3月份挂牌，当时挂牌价约6100万元左右。但是挂牌后不久，上海就遇到了疫情。

“抛去封控时间，这套房源仅挂牌不到两个月。”王玮说。在封控期间，王玮根据房源前期的走访和调研精准匹配到了客户，经过多次沟通，在解封后不久，客户就决定签约。

但想不到的是，买卖双方竟然都没有见到面，5700万元的豪宅仅通过线上签约完成。

“由于业主常年居住在外地，因此并未赶回来，也比较信任我们，所以通过视频连线就把单子成交了，签约当天，客户就把定金打过去了。”王玮说。

豪宅房主开始上调价格

在业内看来，伴随着疫情的稳定，真实的购买力正不断释放，当前上海楼市正在稳步回暖。而以中高端房源为主的置换需求已率先活跃。

伴随着市场好转，部分豪宅房主开始涨价。

以北蔡大华锦绣板块别墅项目为例，“之前有客户看中这边一套别墅，房主一开始挂牌价6500万元，可以给周期，差不多10个月的样子，等到带客户去看的时候，房东直接跳价到7000万元，且要求3个月内全款付清。”大华锦绣板块一中介经理说。

据上述中介经理介绍，这样的情况并非个例。“由于别墅项目面积大，因此价格上一旦有波动也会较大。”

从以往成交数据看，以同板块大华伊斐墅为例，贝壳找房APP显示，一套409.2平方米的别墅，挂牌价格6800万元，经过8次带看后该房源于2021年10月1日成交，成交周期50天，成交价格6100万元，成交单价为149072元/平方米。

主攻闵行古美板块的中介李铭也有同样的感受。

“我们这边做的主要是中高端的房源，单价在10万元左右，6月上海解封后，3、4、5月积压的置换客在6月纷纷入市，万源城板块内1000万元至1500万元的房源成交明显。”李铭说。

以万源城尚郡为例，李铭介绍，疫情前，这个小区的成交量1个月在2套左右，今年6月前20天左右，这一小区就成交了7套。伴随着成交量的上涨，部分房主也开始上调挂牌价。

“之前，万源城尚郡的挂牌单价在12万元左右，成交量上来后，部分业主将价格上调5%~10%，小部分房主将单价挂上13万元/平方米”。不过，在李铭看来，伴随着购买力的释放，7月份，该小区呈现价高量稳的态势，成交量已经开始回落，7月成交量已回落至2套左右。

成交占比仍在正常范畴

“来我们这买房的，1000万元左右的基本上都是置换的客户，还有一些是黄浦区的拆迁户；2000万~3000万元的基本是周边业主，也有一些是外区置换。”李铭说。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，中高端项目卖得好主要有两方面原因，一是改善性需求在6月市场恢复正常后出现明显增长，并且这类人群在上海长期工作生活的变化性更小；二是新房市场限价因素导致不少中高端项目一二手房倒挂严重，市场的关注度高，不少新房市场难有斩获人群转向二手市场，带动热度提升。

不过从上海整体市场情况看，上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，6月份二手房市场800万元以上的成交占比是5.5%，相较年初略有增长，但是和去年相比是差不多的，从近几年的成交情况来看，中高端住宅成交占比基本维持在5%左右，略有波动也属于正常范畴。

新房豪宅项目成交活跃

率先企稳的不仅仅是二手豪宅，从新房项目看，千万以上豪宅成交量也相对活跃。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年6月上海新房豪宅（总价1000万元以上）成交2515套，较去年同期上涨180.4%；且豪宅项目成交占6月整体成交量的33.6%，占比较去年同期同样呈上涨态势，涨幅为24.8%。

从刚刚过去的7月份成交数据来看，2022年7月上海豪宅（总价1000万元以上）成交2591套，较6月上涨3.72%，较去年同期上涨185.35%；且豪宅项目成交占7月整体成交量的22.61%，占比较去年同期也呈上涨态势，涨幅为9.21%，不过7月占比较6月占比有所下降，降幅为10.75%。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，目前新房推出的楼盘中高端项目偏多。以6月份为例，成交前十榜单来看，有4个单价10万元以上的产品。通常在月度排名当中，很少能出现那么高比例的高价房项目，并且榜单排名第一的项目就是10万元以上的产品。

卢文曦认为，当前，上海楼市以改善性需求为主，加之新房推盘量积极，不少新盘的区域板块都不错，因此不少买家将手中的二手房出手后购置改善性项目。

按照上海中原地产公布的数据，6月成交TOP1项目为位于虹口的瑞虹新城·瑧庭，成交均价119725元/平方米，成交套数573套，成交面积80617.96平方米。

7月，中高端产品活跃度得以惯性延续，成交前十榜单中依然有10万元以上的产品。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，豪宅市场较热的原因可能是，从购房群体来看，购买豪宅的群体在社会阶层、收入水平等方面均处于较高水平，抗风险性也更强，在疫情及行业调整等风波下购买力受到影响不大。并且这部分人群还可以通过购买豪宅的方式来实现为资金保值的目的。

「房贷最高可贷到95岁」释放了哪些信号？

广西南宁“住房按揭贷款年龄期限延长至80岁”引发广泛关注，2月16日，建发房产旗下南宁一楼盘“ 最长可贷至100岁 ”的海报也出现了。今天，成都、上海、北京等城市也传出 “最高可贷到90岁、95岁”的消息 。

看完专家的这句话，我感觉，专家不愧是专家了给支柱产业输血，真是毫无下限。 50岁买房，80岁还完贷款！65退休入市买婚房，然后95岁还清贷款！一生一世，把自己的最大剩余价值都贡献给了资本家！想的可真美！

将“房奴”年龄放宽到80岁，是指望退休金来抵月供，还是逼着七八十岁的老人还要出来工作呢？2022年中国公布的人均预期寿命也仅仅是达到了77.93岁，比80岁的还贷期限还低两岁！显然，对绝大多数人而言，这是一个直接奔着“不良贷款预期”的做法。但在执行上， 其实就是子女接力贷、让贷款代代相传 ！我只想说： 房地产可以是发动机，但不可能是永动机！ 此情此景，不禁让人想起了电影《让子弹飞》里的一句台词：“鹅城的税都收到90年以后了”。

为了度过眼下的危机，要把鹅所有的未来都耗尽了么！

荒谬背后的逻辑！

这个政策背后隐藏的一个逻辑据说是这样的，算是一个真正意义上的 购房优惠 ，原理就是在表面维持原先限购政策的情况下，给购房者新的购房优惠。原先年轻人们买房都是掏空6个钱包，由父母出首付，用年轻人的购房名额，让年轻人加更高的杠杆买房。所以会出现中国大城市首次购房给年龄平均27岁的场景。也就是说大龄的购房者被限购政策拦在外面，而自家的孩子被政策设定可以有更长的还款年限和更优惠的利率，所以是家长出钱给孩子买房。

年轻人首套房有利率优惠，他们已经买了房子，在这个情况下如果选择打开限购，让他们买二套甚至第三套，给他们的父母再一个购房名额，父母随子女养老，当然也要有养老购房的改善需求。父母还没买过房子，年轻人要是对房地产市场有信心，让他们倒过来用父母的名额买房，然后再给他们的父母更高的贷款年限，一直到95岁。父母要是意外死亡房子让年轻人继承，继续还贷。这其实不就是在给年轻人放开限购，同时给他们足够的利率优惠和更高的杠杆率来买房吗？

这招整体设计非常巧妙，比直接放开限购还厉害 。 放开限购你总不能给年轻人第三套房说还有利率优惠，还三成首付吧？但是给他们父母名额，再大幅度延长他们父母的还贷时间，和他们还贷绑定，不就是给了他们放开限购更高的杠杆和更优惠的利率吗？

你觉得利息太高，想提前还贷缩表，银行都不肯同意，会设下重重障碍让你继续还贷。现在又给了你新的购房名额和低利率，让你再次抢在那群有钱的傻子炒房客前面再买一套。韭菜就永远永生永世是韭菜了！

佛山全域解除限购背后：曾因房价上涨过快被预警，如今新房库存9.8万套

佛山南海千灯湖景观。视觉中国 资料图

时隔7年，佛山再次全面退出楼市限购。

12月9日，广东省佛山市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。新政明确，2022年12月10日起，在佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。上述区域暂停实施住房限购政策。

这也意味着，佛山在今年6月取消八大镇街限购政策的前提下，再度取消祖庙、桂城、大良三主城区中心镇街的限购政策，佛山已全域取消限购。

在佛山市全域解除限购背后，佛山新房库存量已高于业内公认的库存警戒线；同时楼市成交动力不足。

曾因房价上涨过快被住建部预警

佛山上一次全面放开限购，还是在2015年。这让佛山当年的商品住宅成交达到了1431万平方米，同比大幅增加43%，高于广州和深圳，成为广东销售冠军。

2016年广州购房客户外溢至佛山，佛山楼市迎来销售大年，商品住宅销售成交面积达1928万平方米，成交创下历史新高。为应对市场过热、房价上涨过快势头，佛山市于当年10月实施差别化住房限购政策。

2016年10月7日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策，并对前述11个街镇新建商品住房重启限购。

2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，宣布自2017年6月1日零时起，将二手房纳入限购，进一步加强了住房限购政策，进一步加强了房地产市场调控。

随着限购政策影响，2017年佛山商品住宅成交量有所下滑，2017年佛山商品住宅成交面积回落至1186万平方米。

但随着购房客户持续外溢到不限购区域，2018年佛山楼市成交回暖，成交面积1474 .08万平方米，这一成交规模仅次于2016年，成为2003年以来第二个销售“大年”。这一年“五一”前后，住建部就房地产调控问题密集约谈了12个城市，其中就包含了佛山。

市场回暖的态势持续。2019年5月18日，住建部对全国房价上涨过快的四个城市进行了预警，佛山再次位列其中。随后，在“房住不炒”主导思想下，佛山商品住房供求逐渐趋于平稳。

2020年年初，在疫情影响下，佛山楼市整体成交量也随之下滑。至2021年下半年，在行业降温背景下，部分房企暴露信用风险，叠加房贷利率上升、额度收紧等因素，购房者观望情绪较重。

2022年6月2日，佛山市发布《关于因城施策进一步完善房地产调控政策的通知》，明确将佛山市商品住房限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。大沥镇、里水镇，陈村镇、北滘镇，乐从镇、南庄镇、石湾区和禅城区张槎街道将不再限购。

此番，随着祖庙、桂城、大良街道取消限购政策，佛山市执行了近7年的限购政策再次全面解除。

新房库存9.8万套，去化周期高于警戒线

此番，佛山放开限购背后，是佛山楼市库存高企，成交动力不足。

佛山业内人士指出，佛山是以一手新房为主导的市场。但由于佛山今年以来楼市成交低迷，全市库存压力陡增。

克而瑞数据显示，截至今年11月底，佛山一手房库存9.8万套。尽管今年以来佛山新房库存呈下降趋势，但由于去化能力减弱，其去化周期愈走愈高，当下库存需要17.1个月才可消化完，高于业内公认的库存警戒线（12个月）。

“新房是佛山市场的主力，成交占比通常在七成左右 ”，但受新房烂尾风险影响，今年存量房成交占比有提升势头。按照佛山中原战略中心数据，今年佛山存量房成交占住宅市场成交量的42%，而近三年的占比在27%-35%之间。

佛山中原策略研究中心负责人谢然锋指出，相较于新房，存量房确定性高，能够更好保障交房，即买即用；同时，存量房价格更有竞争力。客户可以用较低价格购置中心板块的房子，不用等待即可享受周边成熟配套，特别是教育和商圈配套。

佛山当地中介指出，全面解除限购后，客户咨询及看房的开始多了，但新政落地需要一定的时间，目前没有碰到马上就做决定的客户。“限购放开，释放了一部分购买力，但政策明朗后，市场整体恢复需要时间。”

随着政策放开，已有部分二手房业主开始率先提价。

按照诸葛找房研究中心数据，12月10日佛山全面取消限购，随后佛山业主涨价量上升明显。12月11日涨价房源量209套，较10日上升124.7%。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪认为，政策的适度放开势必会在短期内增强市场信心，涨价房源增多也在预料之内，其次，这一现象也展现出佛山市场对于政策端的放松具有一定迫切性，尤其是今年下半年以来，佛山鲜有调整楼市政策的举动，此次政策闸门一经打开，市场端迅速见效。预计限购放松政策短期内将持续发挥作用，接下来佛山楼市成交、业主涨价信心有望继续上升。

在谢然锋看来，此次解除限购对桂城街道的利好作用更为明显，桂城临近广州，价格优势、规划配套是广州外溢客户关注的重点。

以桂城街道千灯湖板块为例， 中海万锦豪园一套140平方米左右的房源，此前挂牌价格在700万元，12月13日，该房源报价修改为710万元。

另据证券时报报道，限购政策放开当夜，就有千灯湖热门小区的二手房售价上调30万元。

同时，当地媒体报道，限购政策放开后，多个新房楼盘客户到访量有所增加，有项目一天成交40套。

据谢然锋认为，临近广州的祖庙、桂城、大良镇街松绑，对广州楼市或将形成较大冲击。尤其三山新城、祖庙这些热门板块，由于地缘优势，以及广佛线的便利，对比广钢、海珠、天河等地，平洲、三山的购房门槛更低，性价比更高，广州部分购买力将被佛山分流。

谢然锋表示，伴随着限购政策的全面放松，会释放部分确因购房名额而制约的购房需求，加上防疫优化，市场成交量回有短暂的回升，对当前下行的楼市会有托底效应。短期内，中心城区板块楼市价值维持不变，房价以稳为主。虽然解限之后热度提升，但祖庙、桂城、大良库存量较大，主要还是以去库存为主，房价维稳。

多个热点城市调整限购政策

中国新闻网报道指出，当前，有越来越多能级高、发展强的城市传出了限购放开的声音，为房地产市场带来新的信号。

李宇嘉指出，新一轮需求端的鼓励政策已经全面进入到热点城市了，特别是像佛山这样的新一线城市。不久前，城市能级比佛山要大的西安、成都、杭州等都已开始调整限购，佛山退出限购也不奇怪。“说明新一轮需求端的政策纾困已经全面进入到热点城市。”

仅今年三季度以来，据澎湃新闻统计，已有包括青岛、济南、苏州、天津、成都、西安、厦门、北京等核心一二线城市优化政策已陆续出台。

其中，青岛、济南、成都、西安等地相继缩窄限购区域。

以青岛为例，青岛于9月15日优化限购政策。按照青岛市发布的《我市动态完善房地产政策》：继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策；对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套。

新政策中，二手房限购区域有所调整，市南区、市北区一手房、二手房仍实行限购政策，其他区域一手房、二手房均放开限购。

济南则在今年5月缩窄限购范围的基础上再次于9月优化限购政策措施。9月15日，据《济南日报》，为进一步支持刚性和改善性住房需求，济南市持续优化房地产政策措施，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，自9月16日起实施。这也意味着“除了这两个区域以外，其他区域不用再审限购了”。

西安市则宣布临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入西安住房限购限售范围。

在业内人士看来，佛山此次全面解除限购会对粤港澳大湾区周边城市的楼市政策调整具有很大的启发性，如临近佛山的广州和中山，会减少一些看空情绪。